マンション鑑定イラスト

1: 幽斎 ★ 投稿日:2014/10/16(木) 11:38:06.08
不動産コンサルタント・長嶋修

東日本大震災で震度5強の揺れに見舞われた東京では、高層マンションを含めた
通常の耐震構造の建物で倒壊や損壊などの大きな被害を受けたものはなかった。
最大震度6強だった仙台においても、外壁などに大きな亀裂が生じて全壊判定を受けたマンションはかなりの数に上ったが、地震による倒壊・大破はなかった。


■新耐震基準は1981年以降
 阪神大震災の際には大破が1.6%、中破が2.1%、小破が6.7%だったが、それらはほとんどが
1981年6月以降の「新耐震基準」を満たしていない、いわゆる「旧耐震」のマンションであった
つまり、現在の新耐震基準を順守して、しっかりとした耐震構造で造られているマンションであれば、
大地震の際も建物自体が倒壊するような被害はまずないということだ。

 ただし、建築基準法の耐震基準は、建築基準法第1条に「この法律は、建築物の敷地、
構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて(以下略)」と明記されている通り、
あくまで必要最低限の基準であることに注意したい。

 住宅の各種性能を等級や数値で示す「住宅性能表示制度」では、耐震等級の性能表示は3段階あり、
新耐震基準のレベルは最下層の「耐震等級1」に位置づけられている。「耐震等級2」は1.25倍相当、「耐震等級3」では1.5倍相当の耐震性を有する。

耐震等級1 新耐震基準(建築基準法をギリギリ満たす)
耐震等級2 建築基準法の1.25倍の強さ(学校・警察など公共施設レベル)
耐震等級3 建築基準法の1.5倍の強さ(病院など公共施設レベル)
■新築マンションは「耐震等級1」が多い

 ところで、一般的には「マンションのほうが、一戸建てよりも地震に強い」と思われている。
しかしこれは多分に誤解を含んでいることを知っておこう。実は、新築マンションは住宅性能表示でいえば「耐震等級1」。つまり、最低限のレベルであることが多い。

 最低限の耐震等級であっても、震度6強から震度7程度の大地震に見舞われた際に
建物が倒壊せず人命が損なわれないという、最低限のレベルの安全性は確保されている。
ただ、等級度合いが高まるほど、建物の損傷の度合いは軽くて済む。新耐震基準を満たした
耐震等級1では建物が倒壊しなかったとしても、壁や柱がひび割れて大きく損傷を受ける
可能性はあるということだ。そうした際には、大規模な補修をしなければ住めない、もしくは建て替えが必要となるケースもあり得る。

■耐震性能を上げるとコストアップに
では、そもそもなぜ新築マンションは、最低限の耐震基準のものがほとんどなのだろうか。
ポイントは「建設コスト」と「空間配慮」だ。マンションの場合、耐震性能を上げようとすると、
柱や梁(はり)を太くするなどかなりのコストアップになるうえ、居室が狭くなってしまう。
 耐震等級を1ランク上げて、例えば価格が5~10%アップしたとき、ユーザーの支持が得られるのか、
本当に売れるのか。阪神大震災後には首都圏でも耐震等級を上げたマンションがいくつか売りだされたが、
売れ行きは芳しくなかった。データこそないものの、東日本大震災後にも耐震性を強調した
マンションが売り出されたが、最近はまた関心が薄まっているように思える。最終的にはそれが売れるかどうか、つまり購入者が求めるかどうかなのだ。

 一方、新築一戸建ての場合、大手ハウスメーカーの多くやいくつかのパワービルダー、
気のきいた工務店などは「耐震等級2か3」が標準。一戸建ての場合は、それほどコストを上昇させたり、
空間を狭くしたりすることなく、耐震性能を上げやすい。一戸建てが地震に弱いとされているのは、
現場における工事の手抜きや手抜かりが起こりやすいためなのである。

41: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 13:03:01.87 ID:P+NwNrf2
>>1
建築基準法の耐震基準は震度6では壊れながらも倒壊しないで命はまもる、っていうレベルの設計だからな

設計で壊れない担保をしているのは震度5強まで
それ以上は壊れて住めなくなっても想定内なんだわ

http://www.mlit.go.jp/common/000188539.pdf

45: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 13:11:12.54 ID:Yy59GtyC
>>1
この意見は間違ってる。

鉄筋と木造で耐震基準がそもそも違う。
例えば鉄筋コンクリートのマンションなら、安定地盤まで何十mでも基礎杭をねじこむ
義務があるが、木造住宅ならその義務はない。
だから耐震等級2や3の木造が耐震等級1の鉄筋より弱いとは断定できない。


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50: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 13:27:06.44 ID:F5Pnn85t
>>45
それは1を見た段階ですぐ想像できるレベルだけど
地面にドリル見たいのでねじ込み掘りながら砂利を入れていく工法や
ハウスメーカーの所に行ったらお金かかるのに何でこんなのを地面にってくらいデカイのを何本も入れる奴を紹介してるんだし

92: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 15:35:21.27 ID:je2Groqm
>>1
「マンションのほうが地震に強い」
比較対象はなんだよ?w

命題として不完全なんだが

163: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/17(金) 00:37:42.86 ID:MDsCmI+8
>>1
>一戸建てが地震に弱いとされているのは、
>現場における工事の手抜きや手抜かりが起こりやすいためなのである。

少し違う、古くてブッ壊れた家だけが報道で映るから

3: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 11:41:37.31 ID:INBlFTum
住宅メーカーの戸建ては確かにつおいな、勃ってる立地にもよるが

8: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 11:46:19.15 ID:xNpbpSKl
建物が壊れなかったのは振動数が合わなかっただけの幸運らしい。
次も大丈夫という補償は何も無い

9: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 11:46:48.91 ID:xz1KiM+c
エレベーターが動かないのが大変だった
重い物が運べないと生活できないのに驚いたわ

10: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 11:47:06.88 ID:QMuCZu+3
結局、震災で姉歯物件はどうだったのかね?

85: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 15:22:11.14 ID:F13mkj7S
>>10
全て無事でしたよね。
あの騒ぎは何だったんだという。

11: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 11:48:14.47 ID:699NOnNX
東北からですが個々の建物の差よりも
坂道に建ってる物は全滅って感じました

38: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 12:52:30.78 ID:hra9xkPp
>>11
もともとの地形を切り崩して盛り土して
平らな土地を作り出してるだけだもんな

34: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 12:44:00.23 ID:uEKW+ouQ
そこそこの耐震性は関係あるにしても、最後は立地次第。
震災時、近所にあったボロッボロの元から傾いてる様な家でも、
両脇の家に支えられて残ってた。

67: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 14:19:56.43 ID:rENOb/pX
木造なんて耐震等級より間取りのほうが大事だけどな。
いいバランスで建てれば強いよ。

大体耐震等級拘る人は間取りもこだわって、ダメになるけどな。

68: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 14:24:12.98 ID:PBgMxBFU
その後の火災が怖いから隣家との距離じゃね?

69: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 14:29:23.45 ID:Xoj8Gs15
火災・地震保険の保険料は木造・鉄骨・RCによる保険料の割引はあるけど
耐震等級による割引もあるの?

72: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 14:33:43.38 ID:P+NwNrf2
>>69
地震保険にあるよ耐震等級割引
耐震等級3で3割引きとか

70: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 14:30:24.64 ID:ZzqVVZoy
正方形がいいんだよ
揺れの力が均衡取れるからね
正方形の戸建てに100万円上乗せして耐震用の筋交い入れて作ればカッチカチだよ

78: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 14:55:52.21 ID:5eauuEmd
>>70
2戸だけで上に高いペンシルは、正方形に近いけれど
ねじれて、ひび割れて、予後不良・・・

83: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 15:04:52.59 ID:ZzqVVZoy
>>78
バランスが悪かったんだよ
出口とかが歪だったんだろうね
http://toyotechno.jp/menu/reform05/taishin04/
理想的な家の形

耐震強度

76: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 14:51:29.32 ID:1UXslqw4
阪神淡路大震災でUR団地は1960年代に建ったものでさえ
びくともしなかった。

倒壊したのは無名な民間の物件ばかり。

そういうことだ。

103: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 16:40:33.23 ID:JYK4DOM+
一番大事なのは地盤だよ地盤
むか~しから人が住んでるとこはそれなりの訳がある。
何とか沼とか~谷、近年造成したような~丘とかも危ない

118: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 17:41:08.50 ID:rsJeWyAo
木造や軽量鉄骨やプレハブと
重量鉄骨や鉄筋コンクリと比較すること自体ナンセンス

148: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/16(木) 21:20:56.65 ID:gsGveXYM
建築関係の仕事してるけどRCが鉄筋がってのは
阪神大震災の高速道路倒壊ですでに否定されてると思うよ
奴らが手抜きしてると思えないし想定外の圧力が加わると耐えきれないのが現実。
震災、水害両方を考えるとRCの低層階の一軒家か1階RCで上物木造の一軒家がベターじゃないかな

171: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/17(金) 02:45:39.56 ID:oZNCbJgu
建物が地震で損傷するリスク何て考えるなら
賃貸が最強になってしまう。

182: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/17(金) 09:55:09.54 ID:LSMNIO2H
>>171
賃貸マンションが倒壊し無いとは限らない

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176: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/17(金) 06:36:54.16 ID:nyTgntLJ
その耐震等級の低い新築マンションってのはワンルームとかが中心のマンションじゃないの?
そういうマンションが地震に強いなんて思ってないよ

183: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/17(金) 09:57:32.84 ID:r35wTAgO
>>176
RCワンルームマンション、実は設計以上に地震に強い。
16畳以上の居室があるファミリー向けマンションは設計以上に地震に弱い。
これは戸建でも同じ。
区切られた区画が多いほど地震には強くなる。

195: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/17(金) 11:36:00.60 ID:WLB5598G
>>183
基本だね

179: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/17(金) 08:22:35.27 ID:dVKIYHT8
そもそも一戸建てとマンションを耐震性だけで比較しても仕方が無い

188: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/17(金) 10:11:21.69 ID:rjy3Auw6
木造プレパブがRCマンションより強いはずがない
そもそも木造プレハブの耐震基準が1 ならマンションは3
で、木造の基準1を1.5倍強化しても1.5にしかならない

192: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/17(金) 10:42:19.71 ID:1jd+L7s1
>>188
耐震基準が強化される前のRC構造は意外と弱いよ。
阪神淡路大震災で古いビルはかなりやられた。
象徴的なのが三宮北口日本生命ビル。

211: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/17(金) 18:08:39.60 ID:XxdqWwNw
>>188
木造プレハブって耐震等級3だろ
マンションみたいな1しかないようなのと根本的に違うだろ

199: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/17(金) 12:48:12.31 ID:r35wTAgO
戸建は地震後の火災に弱いからなぁ

208: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/17(金) 16:56:14.88 ID:2Dqk1n+n
そもそも住宅とマンションを比較することが間違ってる。

222: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/17(金) 23:12:34.55 ID:Or3yRiRO
超高層ビルは横揺れは何とかなっても
直下型地震みたいな突き上げは弱いぞ。
もっとも、日本ではまだ遭遇実績がないから
今度の関東直下型地震を注視している。

225: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/18(土) 01:55:28.89 ID:rL8MO7LP
先日の土砂災害もそうだったが県営住宅の頑丈さがはんぱないな

226: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/18(土) 03:34:35.45 ID:5Ju7L3I6
>>225
そりゃ公営住宅はデザイン性や快適性は二の次で、堅牢さを重視して作られているからな。
一般の分譲マンションとは真逆の思想で造られている。

227: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/18(土) 04:45:18.24 ID:cwxoTka6
高層マンションのエレベーター停止して避難所生活余儀なくされるってのを知ってから
全然住みたいと思わなくなった

236: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/20(月) 22:28:54.83 ID:b5oMeHHP
地震がおきる時間に自分の家にいると断言できる人間が何人いることやら。
高速に乗っているかもしれないし駅や列車の中、公共の建物や町の中を歩いている
かもしれない。被災者はその瞬間なぜそこにいたのだろう?
御嶽の水蒸気噴火で被災した人も自分がそんな噴火で被災するなど想像しなかっただろうし、
東北の津波災害でもそうだ。
災害の無かった場所に別荘を所有しているから安心?中間層が潰れる可能性があるマンション
の一階かもしれないのに安心?阪神淡路の三宮の倒壊ビルは一瞬で中間層がつぶれなかったか?
天災の被災者になるひとの多くが「問題ない」とおもっていたことを忘れないで。

243: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/21(火) 23:52:12.59 ID:YcgxSXGo
タワマンなんかは投資で買って賃貸に出してる場合も多いから、
完売したのに生活感がない不人気物件も中にはある
地震対策もしっかりやってるだろうし、これくらいの物件なら買っても借りても住む分にはまず大丈夫だろう

246: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/22(水) 11:08:08.35 ID:1+8klbbK
木造や軽量鉄骨は、家自体が軽いから計算上の耐震性を上げやすい
ただし、計算上耐震性が高いからと言って本当に耐震性が高いとはかぎらない
家が共振して揺れが増幅されるからね
たとえ家の躯体が潰れなくても、増幅した揺れで家財がぐちゃぐちゃになり人も恐怖する

いちばん地震に強いのは、1~3階建てのWRC/WPCの剛構造の住宅だと思うよ
共振せず揺れが増幅されず、家財に被害が及びにくく揺れも木造に比べて少ない

248: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/22(水) 11:34:01.34 ID:y7o6pMW+
>>246
共振するしないは住宅の材質というより大きさ(長さ)でないのけ?

250: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/22(水) 11:59:12.78 ID:qK7a7IsQ
>>246
だから、コンクリートの壁構造も、木造ツーバイの壁構造も一緒なんですよ、剛構造の壁式で揺れは少ない。しかも木造は軽いので揺れには強い

あとは壁耐力と重心、耐震等級をどれだけの強さにするか
構造体ではそう変わらん

252: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/22(水) 12:26:13.13 ID:Of5y6QbO
>>250
お前の言う強さは相対的な強さ
絶対的耐震強度はRCの方が高い
一桁違う

254: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/22(水) 12:27:54.28 ID:Of5y6QbO
木造って隣との距離が1~2mしかない家が多い
隣の家がつぶれたら当然、木造の家なんて壊れる

258: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/22(水) 18:52:56.03 ID:qNAOes5d
絶対に倒壊しないと断言できる建物など存在しない
実際に想定以上の地震によって東日本に甚大な被害が起こっているわけだから

233: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/20(月) 15:56:46.11 ID:ndLd1lAo
・正解は存在しない
・あらゆる災害を想定する事は不可能
・最低限の想定と備えは不可欠だが、それ以上を追い求めるのは病的で本末転倒

259: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2014/10/22(水) 21:27:12.89 ID:EjyduIGs
引用元:http://www.logsoku.com/r/bizplus/1413427086/